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2013年楼市大戏将上演 是泡沫破裂还是回稳

2012-12-25 09:41  来源:国际金融报   点击:2654

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核心提示:2013年悄然临近,新的一年楼市将如何发展,成为很多业内专家热议的话题,这场楼市的大戏将如何开来新的一幕,我们只有期待。

■ 本期嘉宾:

谢国忠独立经济学家

姚玲珍上海财经大学不动产研究所常务副所长

薛建雄中国房地产信息集团研究总监

印堃华上海房地产经济学会副会长

话题一

房价是否会上涨

●上涨是基本趋势

●不存在暴涨可能

进入11月以来,全国楼市走出了一波比“金九银十”更加火爆的行情。龙头房企重回一二线城市拿地,11天内诞生7个“地王”,“王的盛宴”正在上演,万科、恒大、保利地产等在完成全年目标后,加速对优质地块的争夺。在即将到来的2013年,楼市是否会延续这股暖流?房价是否会触底高涨?

薛建雄:房价上涨是基本趋势。随着国内消费者生活条件的提高,工资待遇提升,物价上涨的同时,房价必然也是呈上涨趋势的。所以,2013年楼市将会延续这种趋势,只是上涨的速度会因为政策原因受到一定的影响。

纵观今年的楼市,呈现触底现象,来年房价虽有反弹风险,但不存在大幅反弹或暴涨的可能性,因为调控政策的执行力度依然很大。

姚玲珍:客观来说,2013年触底暴涨的情况不会出现,最多就是延续今年回暖的趋势,稳步增长。2013年的房价会涨,那是和如今国家经济发展水平相关的,不会出现大规模的涨幅现象。国家的一系列政策也是为了防止房价突然暴涨的情况出现。

谢国忠:如今回暖的状态,主要集中在上海和北京等一线城市。中国楼市价格的调整相对于其他国家来说,是极为复杂的,其中政府方面的舆论导向是促使这些复杂境况诞生的主要原因之一。与此同时,我们应当知道,政府对于楼市价格也有控制的能力。这使得市场更为混乱,让人们对房地产市场的走向一头雾水。

值得注意的是,国有企业的拿地情况也在不断创新高。国企和地方政府之间的楼市地产交易,更如同一个人将钱从一个口袋换到另一个口袋,没有什么区别。其实,如今中国大部分地区的土地是很难卖出去的,那么这些回暖和高涨,也许就是地方政府和国企之间的“动作”所造成的。

印堃华:今年年末的房价“回暖”是长期受到压抑后的需求释放。房价高涨的根本问题是供求矛盾,目前的现状是明显供不应求。

刚刚闭幕的中央经济工作会议提出,将积极稳妥推进城镇化。其实无论是城市化还是城镇化,都将为房地产带来发展机遇,因此房价上涨是未来的必然趋势。预期明年上半年房价会在适当的调整范围内波动,5月后预计会逐步向上。

话题二

“限购”会否被取消

●被取消可能性小

●负面作用或渐显

“限字诀”仍是今年楼市调控的主要手段,临近年末,对于限购是否会取消的各种声音蔓延在互联网上。有人说,限购是为了抑制投机投资,房地产要回归居住需求,所以要限购。也有人说,限购应该是最坏的政策,最后的结果一定是一大堆的后遗症,“限购”、“限贷”等调控政策都应尽早取消。那么,“限制令”是否该被取消?

薛建雄:就目前情况来看,市场回暖令准备入市的刚性需求队伍不断扩大。然而在国家限购的打压下,“房票”随着成交而减少。这对于控制房价和炒房现象有积极作用。

个人认为,限购政策不会消失。不仅是短时间内不会被取消,甚至在十年,二十年,会配合房产税的政策一直施行。当然限购的松弛度会因为房价的涨幅有所调整。可以肯定的是,它的存在就是对于如今中国房价较为有效的控制方法。

然而,无论是限购还是限贷,都是国家运用差别化对待购买者,由此进行宏观调控的手段。所以对于这些政策,我们应该给予肯定。

姚玲珍:限购令限制的对象是需求方。当然不得不说,房产限购有时难免伤及无辜。但限购令依旧是标志着楼市新政进入了数量调节阶段。若是任由房地产泡沫膨胀发酵,无异于“饮鸩止渴”。事实上,限购令的确对房价控制起到一定的作用,基于此,预期限购令不会取消。

然而,限贷政策不仅对楼市的开发商、供应商产生了影响,也对消费者产生了一定影响,所以它的作用是双方面的。与限购令相比,它的作用主体有差别。严格意义上来说,它是一个货币政策,也是一个市场性的手段。而限购则是一个行政性的手段,或是管制类的措施。从调控的效果来说,限贷的效果没有限购令强。从这些不同之处我们可以了解到,如果国内的房价依旧处于动荡状态,那么限购或许会在调控效果上更为显着。

谢国忠:限购有被取消的可能,但这种可能性并不会特别大。如今看来,限购政策已经没有特别大的意义,许多城市的限购条件很容易被突破,对购买需求的压制其实有限。而很多三线城市都未采取调控政策,房价也依然下降,这说明房地产行业的降温,主要是因为大环境的变化。

对于限贷,市场上普遍存在一种误导性的说法。过去,银行在房地产泡沫化的过程中有推波助澜的情况,你可以为了购房,不断地贷款。而如今,限贷就是银行对于贷款风险的一种控制手段,这是全世界银行业对于银行管理的最起码的一个标准。如今却是将限贷说成是政府强迫的一个政策,这其中是有些误区的。

印堃华:房地产陷入了“边调边涨,愈调愈高”的局面,实际上是因为宏观调控思路出现了问题,提出的一些对策并未切中要害。楼市调控的关键应该是增加供给、疏导需求、降低成本、减轻税费,但是目前有关部门采取的首先是压缩地根、银根,然后加息加税,再不行就限购、限贷、限价。这样的对策并不符合市场经济规律。

更甚的是,“限购+限贷”政策造成大量民间资本外流,不少资本流入美国、澳大利亚、新加坡等地购买房产,这对中国经济伤害很大。随着城镇化的提出,政策调整有望。


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[责任编辑:郭雪梅]

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